[轉貼]決定房價高低的因素

決定房價的因素其實非常的廣泛，大至美國大選選情、中東局勢，小至樓下開了一家7-eleven ，或多或少都將會對房子的價格產生影響。以下乃針對影響程度較大、較直接的因素由大範圍至小範圍逐項說明，供作讀者參考：

一、總體環境
  總體環境可以是影響層面最廣的一個因素，威力所及遍及全國，不分區域不分產品類型，都會受到這類因素的影響。其中較為重要的因素包括政治面的兩岸關係、政治局勢以及經濟面的國民所得、股價指數和物價指數。

就兩岸的關係而言，近幾年來日益緊張的對立狀態大大地影響投資房地產的意願，因為房地產的流通性低，一旦兩岸緊繃的關係快速惡化時，不易變現的特性將提高房地產的投資風險。另外對於所得高、又有外國籍的人而言，兩岸關係的變化常使得這些族群不願意將資產放在國內。

政治局勢的影響與兩岸關係相當接近，不安的政治局勢除了為兩岸間的關係增加不確定性外，也將間接地影響經濟面的表現。大選後的政治動盪，明顯地侵蝕國內的經濟實力，影響景氣狀況，為原本就低迷房價再添另一項負面因素。

在國民所得方面，低迷的景氣使得經濟成長率偏低。國民所得未見大幅成長的狀況下，對於買屋的需求也會有壓低的效果。

股市是經濟的櫥窗，股市的低迷一方面反映廠商對未來展望的悲觀，另一方面更會形成國人財富縮水的現象。79年間的房價大漲，最大的因素就是股價上漲所造成的財富效應所致。許多人在股市大漲之後，將上漲的股票變現。或投資、或自住地將資產移轉至房地產市場，進而推動房價。

物價的膨脹也將對房地產市場發生一定程度的影響。如果經濟景氣持續過熱，發生大幅度的通貨膨脹，將導致持有現金的人實質財富出現縮水的現象。因此，在物價持續快速膨脹的環境下，持有房地產是一種避免資產縮水的不錯的方法。

二、市場狀況  
  房屋市場的供需狀態是決定房屋價格的另一個因素。曾經有個經濟學方面的笑話說道，若有一隻鸚鵡學會了講「供給和需求」時，那它就成為經濟學家了。這個笑話雖然誇張，但是它強調了供需對於價格的影響是如此的深遠。事實上所有的因素都將影響供需，本段落乃就市場中受到購屋時機所影響的市場總需求以及受到餘屋總量影響的市場總供給作重點式的討論。

就購屋的季節性影響而言，買方在傳統的農曆年前後會出現買屋的熱潮。農曆年前主要的原因是希望有個自己的「家」來迎接新年；而年後的高峰期主要的因素則是年後資金回流導致資金寬裕所致。另一方面，雖然國民的教育水準日漸提高，但是對於鬼月的忌諱還是存在的。農曆七月間，一般的婚禮、慶典都相對減少，想買房子的人也或多或少的會避開這個期間，使得鬼月期間的市場需求成為一年中買屋的低潮期。

由於全面實施容積率管制的推動，使得建商在實施時限前大量的搶照、搶建。導致從83年開始的餘屋總量持續上升，一直到現在都還未獲得充分的去化。尤其在台北縣、市周圍郊區的房子，基隆、汐止、乃至桃園地區，都因為大量的餘屋未能去化而使得價格始終未能反彈。近期更由於天然災害、政治因素不穩定而持續探底中。

三、物件特性
  影響房價的因素中，一般性的因素大概就屬前述兩項。但是還是有許多因素是只針對單一物件發生影響的個別因素，以下所探討的物件特性以及買賣方需求都是。物件特性方面，是否有重大公共工程、所屬的城鄉位置、產品類型、格局與結構、屋齡甚至附近的生活機能等等，都會決定單一物件的價格。

若附近有一些重大的公共工程，例如捷運系統、大型公園綠地、或是都市計劃的重劃區等等，都會對這個房子的價格發生大幅度的提昇作用。

而所屬的城鄉位置也會影響房價，因為位置所衍生的交通問題、生活問題等等都或多或少地影響房價。衛星都市的房價通常受到交通因素影響最大，而市中心了房價通常有比較抗跌。

高價位的產品曾經在景氣繁榮的時候獨領市場風騷，然而一旦市場狀況反轉，高價位的產品將首當其衝。反之，低價位的公寓式房子在不景氣的時候相對比較穩定抗跌。所以，在選擇產品類別時，除了是否符合自己的需要外，最好將未來的可轉售性列入考量。

標準的三房兩廳格局是最具轉售潛力的格局，設計不當的格局除了自身居住時所可能產生的不便之外，也會影響未來的價格。另外，在地震頻仍的台灣，結構的安全是近期為消費者所重視的另一個因素。海砂、輻射、或受到地震損壞的房子最好避免。

老舊的房子會產生許多問題，不論是貸款的額度上，生活設備的老舊毀損所造成的不便，都是影響價位的因素。所以，新成屋的價位通常會比中古屋至少多個3成左右是不無道理的。

鄰近的生活機能也是影響房價的重要因素之一，鄰近市場或是綠地都是加分的項目。另外，在日益重視教育的現代社會中，明星學校的學區內的房子價格通常也是易漲難跌。
  
四、買賣方需求  
  最後影響的因素就是買賣雙方對於交易的迫切程度。這也是買賣雙方在議價談判的過程中，雙方堅守的底限。如果買方對於特定的房子有殷切的需求，通常為確保交易的達成會願意提高價格；反之，若賣方因為財務壓力或是其他因素必須迅速地完成交易時，也會使得價格態度趨於軟化，降價求現在這種個人背景下常常發生。