[轉貼]賣屋的整體成本

賣屋的過程冗長繁複，所涉及的收益與成本常常令人混淆。就整個交易而言，您的收益部分就是整個成交契約所載明的價金。然而，整體的成本部分不單單只是您當初購買這棟房子的價金，還有您在這段售屋期間甚至之前的持有期間所涵蓋的其他支出，零零總總常令人弄不清楚整體的成本究竟為何，以下乃就賣屋的整體成本為您逐項說明，讓您在出售您的愛屋的同時，有更
深層的財務面的評估：
  
一、初期購買價金  
  如果把一買一賣的過程當作是投資買賣，您最大的成本就是當初購入的價金了。當然若您把整個交易從您開始出售切割，這一部份就不能算是您的成本。若採前者的切割方式，您在出售您的愛屋前所決定的售價，必定會受到這個因素所影響。但是必須提醒您的是，若您購屋的時間點離目前已經有一段相當的期間，則價格的變動主要還是受到外部因素影響，成本定價法並不是很恰當。  
二、內部裝修殘值
  如果這棟房子您是自己住，通常會花一筆錢為自己裝潢一個舒適的家。若您使用的期間不是很長，通常裝潢的東西仍然會有殘值存在，可以考慮加在您的定價上面。但是除非您當初的裝潢風格是屬於一般大眾(最重要的是您的買主)可以接受的，否則殘值不會太多，千萬要避免以當初的費用作為基礎來定價，這樣會使得您的定價過高。  
三、利息租金差額  
  從您買入這棟房子到轉售出去的這段期間，您或許自住或許出租，但是租金與利息之間的糾葛是不可避免的。若是出租，則每個月的租金收入與購買價格的利息成本之間的差額，可視為每個月的成本。所以一般民眾買屋出租的行為，在不考量未來的增值潛力下通常是不划算的。但是如果您是自住，期間內您所享有的自主性可以彌補這部分的差距，其間的效益大小較受主觀因素影響，不容易估量。  
四、仲介服務費用
  目前仲介服務市場上對於賣方的服務，一般的收費標準是成交價金的4%。也就是說一棟一千萬元成交的房子，賣方就必須支付給仲介經紀商40萬元，乍看之下是一筆不小的費用。然而，因此所衍生的好處與節省下來的成本整體而言是划算的。您大可不必為了喝一杯牛奶而去養了一頭牛，在現今的高度分工的社會下，仲介業者的專業服務與規模經濟確實有其存在的必要性。  
五、銷售期間利息  
  若您在銷售之前已經搬離，或者原來承租的房客業已搬走，則您的房子目前是屬於沒有利用的空屋狀態。空屋在某些方面有助於銷售的進行，但是如果空屋的期間太長，利息的成本是隨著時間不斷地累積，尤其對於有財務壓力的屋主而言，利息是很重要的成本項目。  
六、售前整修費用  
  老舊燈具的更新、破損的門窗玻璃、紗窗的更換、基本的清潔與粉刷、滴水的水龍頭更新等等，都是出售前的基本維修，金額不大但是整體的感覺提昇效果卻是很顯著的。如果考慮更進一步的維修與更新，成本上應妥善的斟酌。  
七、時間精神成本  
  雖然時間無法確實地轉換成實際的金錢數額，但是時間就是金錢確是不爭的事實。所以雖然無法估算，並不表示它不重要。屋主自售或定價過高所致的銷售期太長，對於屋主而言，除了有形的利息損失外，精神上的折磨更是無法以金錢替代。所以在決定銷售方法以及銷售價格時，應該將這一點列入考量。  
八、相關稅賦規費
  賣屋所需繳納的賦稅及相關規費包括增值稅、財產交易所得稅、地價稅(與買方分攤)、房屋稅(與買方分攤)、印花稅、代書費用(視合約內容)以及地政規費等等。其中金額較大的應屬增值稅，所以是否使用自用住宅優惠稅率常常是賣屋稅務規劃的主要考量，然而若您擁有這棟房子的時間不是很長，這方面的增值幅度也相對地較小。至於其他項目通常所涉及金額較小，或者根本沒有規劃的空間，相對較不重要。