[轉貼]銀拍屋拍賣流程

銀拍屋拍賣流程
  步驟一：看屋流程
  一、對拍賣會的房屋有興趣，要如何才能進去觀看？
  在報紙、網站及DM上都有特約仲介店的電話或聯絡方式，可以先打電話預約時間，將有專人做帶看的服務，並提供產權相關資料以便查閱。
二、看拍賣會的房屋，有沒有什麼需要特別的注意事項？
  參加拍賣會的房屋標榜的就是產權清楚，可以事前看屋，所以跟一般的房屋一樣。在買屋時有幾個重點我們提醒您要特別注意：
  1、環境的居住品質是否良好
  ●生活圈人文特色是否明顯
●是否有色情行業侵入
●是否有空氣污染源
●是否有噪音污染源
●鄰近有沒有高壓電塔
●是否靠近墳墓區或寺廟
2、評估交通網路是否便利
  ●是否在公車或捷運路線附近周圍路段是否經常塞車
●是否有聯外道路可供通行
3、判斷是否為工業區住宅
  工業住宅自外觀來看和一般之住宅並無明顯之區分，但其每坪單價較附近房價為低
4、房屋本身注意事項
  鄰近環境：   
  白天及晚上分別前往觀察，包括︰ 噪音問題、垃圾問題、攤販問題等。
公共設施：   
  公共設施的比例及坪數分攤是否合理，在買房子前應仔細查閱權狀，以確保自身權益。
停車位：   
  住家附近的環境能否停車？停車位是專屬或 共用的？費用多少？均應事前作一了解。
公共設施：   
  公共設施的比例及坪數分攤是否合理，在買房子前應仔細查閱權狀，以確保自身權益。
屋況：   
  (1) 建材︰
  向相關單位或仲介公司申請檢測，以了解是否為輻射屋或海砂屋， 採取事前防範。
(2) 安全︰
  樓梯間是否有堆置雜物，而樓梯的寬度、級深、高度皆是影響通行安全的因素。
(3) 座向︰
  受到陽光充份的照射，是較理想的居家座向。
(4) 樓層高度︰
  標準樓高為三公尺，若扣除天花板及地板之厚度，則至少應 有二百八十公分的高度。
(5) 屋齡︰
  屋齡過於老舊的房子，應特別留意建材老舊剝落、水電管線容易漏水及電壓是否足夠等問題，並考慮日後整修費用恐會較高。
(6) 漏水︰
  購屋前應仔細檢查牆壁是否龜裂、滲水，地磚是否完整？門窗牢靠否？油漆壁紙是否剝落？浴室水管是否漏水等，以免日後產生更令人頭疼的問題。  
(7) 廚房︰
  廚房內應注意是否有天然瓦斯、熱水器的位置。
(8) 格局動線︰
  空間動線機能的重點包括︰
  客廳活動的開放性、餐廳到客廳間的流暢性、臥室的隱密性等。如考慮傳統禁忌而欲對路沖、屋角、橫樑柱子等作修改時，則應審慎考慮其可行性。
(9) 大樓管理︰
  管理委員會組織功能是否健全？管理費會不會太高？
(10) 公設比例︰
  設比例是否分攤過高？

步驟二：競拍流程
    一、 拍賣方式：
      1、 本次拍賣會於拍賣現場以舉號碼版並口頭公開競價方式進行，每一拍賣標的物，以出價超過底價最高者得標，每一次競價之加價，以新台幣壹萬元或以上之金額為基本單位。
2、 欲參加拍賣會競價之人士，應於91年9月7日依照本說明書第一條規定之時間起至拍賣會場繳交保證金 (每一標的物收取保證金新台幣陸萬元整，限定以銀行本票支付)，並應領取號碼牌，取得競價資格，每一個號碼牌，於競價得標後停止使用，並在辦理得標手續後繳回該號碼牌，如未能得標，號碼牌得重覆使用，未繳交保證金及領取號碼牌者不得於會場內參與競價。

    二、 欲參與競標人士於繳交保證金同時，除繳驗身份證正本外，另應提供正反面影本一份並 簽名或蓋章備查，如為委任代理競標應同時繳驗委任人及受託人之身份證正本並提供雙方之身份證正反面影本一份及委任書，並簽名或蓋章備查。
    三、  產權聲明：
      公開拍賣之不動產標的物所有權屬於參與聯合拍賣會之所有權銀行，或所有權銀行已取得權利移轉證明書，並向地政機關申請辦理過戶中之不動產標的物。
    四、 參加資格
      凡依中華民國法律規定許可在中華民國領土內，有購置不動產權之公私法人及自然人均可參加。
    五、 參加本聯合拍賣會活動的競標人士，必須仔細閱讀並遵守本說明書內之相關規定，並對自己執行本說明書內規定的行為負責。
    六、 得標人辦理產權移轉登記時，有關登記名義人，得由買方自定，但指定之登記名義人應另簽定願負本標的買賣之履約連保證責任並自願放棄先訴抗辯權之承諾書。
    七、  有下列情形者，其所作之得標屬於無效：
      1、不符合本規則說明第六條之參加資格者。
2、未繳交保證金且未取得號碼牌而於會場內逕行競價，或於競價過程中未舉號碼牌者。
    八、  有下列情形之一者，其所繳保證金不予發還：
      1、得標人未經得標標的所有權銀行同意而放棄得標資格者。
2、得標後逾期未辦理簽定買賣契約書及未按期繳納價款者。
    九、 參與競標人士所繳交之保證金，除因符合本說明書第八條、第十條規定不予發還，或嗣因得標人得標時將保證金留備抵繳價款者外，其餘未得標者，競標人本人得持身份證正本及競標人繳交保證金收據，經保證金繳交處工作人員審核無誤並簽名或蓋章後現場發還，如為委任第三人代理競標，除上述證件外，亦須代理人之身份證正本及簽名或蓋章。
    十、 1、 得標人須於得標後三個工作天內與得標標的所有權銀行簽定買賣不動產契約書，逾期未簽定契約，視為自願放棄得標權利，所收取之保證金不予發還。
2、 得標人於簽定買賣契約書之同時，須補足拍定價金總額百分之十款(含保證金)。另得標人同意，就買賣標的物未付之價金簽立商業本票交由得標標的所有權銀行收執，作為價金給付之擔保，待尾款全部付清再交還得標人。
3、 得標人於接獲得標標的所有權銀行指定代書通知備件同時，須支付拍定價金總額百分之十款項。
4、 得標人於標得之不動產標的物之契稅及土地增值稅核下時，須同時支付拍定價金總額百分之十款項。
5、 得標標的所有權銀行指定之代書在地政機關登記完竣，正式過戶得標人名下並取得新所有權狀時通知得標人須在十日內給付拍定價金額百分之七十款項。為擔保尾款之給付，得標人應於過戶時依尾款額度加兩成設定第一順位抵押權予得標標的所有權銀行，待繳清上述款項後發給清償證明以塗銷扺押權之設定。
得標人可選擇在得標標的所有權銀行或其他銀行、金融機構辦理貸款，如擬向得標標的所有權銀行申辦購屋貸款融資以支付前述款項時，得標人應依得標標的所有權銀行之貸款手續規定另與得標標的所有權銀行簽署貸款約定及其它相關文件，得標標的所有權銀行並保留審核權。
6、 得標人於辦理過戶手續及繳清尾款後，得標標的所有權銀行同時辦理交屋。
十一、 得標之不動產標的物所有權移轉變更登記及抵押權設定登記及塗銷須交由得標標的所有權銀行指定之代書辦理，登記過程中，除土地增值稅由得標標的所有權銀行負擔外，其餘費用概由得標人負擔。

    十一 、得標之不動產標的物所有權移轉變更登記及抵押權設定登記及塗銷須交由得標標的所有權銀行指定之代書辦理，登記過程中，除土地增值稅由得標標的所有權銀行負擔外，其餘費用概由得標人負擔。
    十二 、 公開拍賣之不動產標的物之面積悉依地政機關登記簿所載之面積為準，如測量之面積與地政機登關記簿所載有誤差時，不得因此增減或變更得標金額，並依房屋現況點交，得標標的所有權銀行對標的物之狀及使用情形，不負任何擔保責任。
    十三 、 所有權銀行保留聯合拍賣會前標的物撤拍之權利。
    十四 、 主辦單位做為本聯合拍賣會的代理人，僅負責拍賣會活動的準備與執行，對於所有權人或買方的任何違約行為不承擔法律上之責任。
步驟三：付款流程
    繳交投標保證金： 每一標的物收取保證金新台幣陸萬元整，於拍賣會現場繳交支付，限定以不記載受款人之即期銀行本票支付。
保證金之發還或運用，請詳見各場次拍賣規則。

領取號碼牌： 繳交投標保證金後發給，每一號碼牌於競價得標後即停止使用，
由主辦單位收回該號碼牌，並辦理得標手續。
如未能得標，號碼牌得重複使用。
注意事項： 一、 得標後，原繳交之競標保證金轉為定金並作為簽約款之一部分。
  二、 拍定價金在新台幣壹仟萬元以上者，得標人應於辦理得標手續時另行簽立拍定價２％金額之即期本票以為追加保證金。
  三、 得標後放棄得標資格者或得標後逾期未辦理簽訂不動產買賣契約書者，所繳保證金不予發還。